Kiinteistösijoittajan monipuolinen ja haastava arki, osa 1: Vanha Ortopedia toimistosta asunnoiksi

Kevättalvella 2015, vajaat kaksi vuotta sitten, puhelimeni soi. Soittaja oli isäni ja yhtiökumppanini, joka kertoi, että: ”Nyt on hyvä ostettava kohde.” Siitä alkoi vaiherikas tapahtumaketju, joka kuvastaa hyvin minkälaista on kiinteistösijoittajan haastava arki.

Uniikin kohteen läpikäyminen

Kyseessä oli ns. Vanha Ortopedia, Jyväskylän ruutukaava-alueella, yliopiston ja ydinkeskustan välissä olevaa kaksi yli 100 vuotiasta puutaloa, jonka ohitse kuljemme päivittäin. Kiinteistöt olivat toimineet aiemmin sairaalana ja viimeksi toimistotiloina sekä auditoriona. Samaisessa auditoriossa istuin reilu 10 vuotta sitten armeijan kutsunnoissa.

Sijainti täydellinen. Oma tontti. Alhainen neliöhinta. Vuokrattuna vuokratuottoprosentti nousisi todella kovaksi. Arvonnousupotentiaalia oli. Nämä kaikki seikat puolsivat ostoa.

Tyhjänä olevat rakennukset. Toiseen taloon olisi tehtävä ulkopuolisia korjaustöitä mm. uusittava perustusten salaojitus- ja sadevesijärjestelmä. Vuokrakysyntä tiloille oli kysymysmerkki. Näitä asioita oli mietittävä ennen tarjouksen tekemistä.

Tyhjänä olevat rakennukset: totesimme, että kassavirta tulisi olemaan negatiivinen useita tuhansia euroja kuukaudessa vähintään useita kuukausia, jopa kauemmin.

Ulkopuoliset remontit: teimme karkean laskelman kuinka paljon remontit tulisivat maksamaan ja otimme asian huomioon laskelmissamme.

Vuokrakysyntä: olimme yhteydessä paikalliseen toimitilavälittäjään. Kohteet olivat niin uniikkeja (Jyväskylässä, jossa vanhoja puutaloja ei juuri enää ole), että hän uskoi sen menevän toimijalle, joka sellaista arvostaa. Olimme itse myös optimistisia vuokrauksen suhteen.

Kävimme kohteen läpi kolmen hengen tiimimme kesken (minä, Jouko Neuvonen ja Santtu Pesonen), josta Joukolla ja Santulla on laaja-alaista rakennusalan tuntemusta ja kokemusta. He olivat erittäin kiinnostuneita kohteesta ja sitä mieltä, että pystyisimme hoitamaan korjaustarpeessa olevat asiat nopeasti kuntoon. Itselläni ei ole rakennusalan osaamista ja luotan näissä asioissa Joukoon ja Santtuun 100%:sti. Hyväksyimme sen, että kohde tulee tuottamaan meille aluksi tappiota. Riski suhteessa potentiaaliseen tuottoon oli kuitenkin meidän kaikkien mielestä hyvä, joten päätimme tarjota kohteesta.

Emme olleet ainoita ostajia

Kuulimme, että 2-3 muutakin tahoa olivat kiinnostuneet ostamaan kyseisen kohteen. Siinä vaiheessa oli aika selvä, että hinnasta tinkiminen tuskin johtaisi kauppoihin. Mietimme hetken kuinka meidän tulisi toimia tässä tilanteessa ja päätimme käyttää hyväksemme Joukon selkeää toimintatapaa.

Sovimme tapaamisen myyjän kanssa. Meillä oli mukana tarjous, jolla tarjouduimme ostamaan kyseisen kohteen pyyntihintaan. Kirjallisesti ja kasvokkain annettu allekirjoitettu tarjous toimii huomattavasti paremmin kuin suullinen tarjous erityisesti silloin, jos jälkimmäiseen liittyy ehto rahoituksen saamisesta. Tavoitteena oli, että myyjä tekee päätöksen vielä saman palaverin aikana. Näin kävi ja teimme kaupat.

Asiat etenivät niin nopeasti, että emme olleet ehtineet käymään edes pankissa. Meillä ei siis ollut pankkirahoitusta tiedossa kohteelle. Olisimme saaneet kaivettua kauppaan tarvittaessa rahat omista taskuistamme, mutta tällöin suuri osa rajallisesta pääomastamme olisi kiinni tässä kohteessa ja se hankaloittaisi todennäköisesti tulevia hankintojamme.

Pankki onneksi lähti mukaan ja samalla kertaa perustimme uuden yhtiön, Keski-Suomen Kiinteistösijoitus Oy:n, josta alkoi virallisesti meidän kaikkien kolmen yhteinen polku. Santulla on oma rakennusliike, jonka ansiosta olemme pystyneet lähtemään mukaan monipuolisemmin erilaisiin kiinteistöhankintoihin, mm. asuntojen jakamisiin, joista esimerkkeinä Pupuhuhta sekä Kuokkala – ja lisää on tulossa.

Varsinainen työ alkaa

Saimme neuvoteltua pankin kanssa rahoituksen kohteen kauppahinnan lisäksi myös remontille. Tosin perustetulle yhtiölle ja tyhjillään oleville kiinteistöille marginaali on kova. Ja kuten tällaisissa haastavissa remonteissa usein käy, budjetti (tässä tapauksessa reilu 100.000€) ylittyi ja kaivoimme lisää euroja taskuistamme. Remontti meni Santun johdolla onneksi hyvin ja saimme kaikki korjausta vaatineet toimenpiteet onnistuneesti maaliin aikataulussa.

Lähdimme samaan aikaan vuokraamaan tiloja toimistokäyttöön sekä viemään suunnitelmia eteenpäin käyttötarkoituksen muutoksesta, jossa kiinteistöön tehtäisiin asuntoja.

Toimistotilojen vuokraus osoittautui luultua haastavammaksi. Kysyntää oli jonkin verran, mutta lähinnä pienemmille toimijoille, jolloin tiloja olisi pitänyt pilkkoa pienempiin osiin. Lisäksi tilojen päivittäminen sisältä moderniksi olisi tullut maksamaan lisää.

Saimme kuitenkin lyötyä lukkoon sopimuksen päiväkodin kanssa, joka tuli vuokralle pienempään kahdesta rakennuksesta, johon olimme ensisijaisesti kaavailleet asuntoja. Edessä oli monta asiaa. Lyhyesti: käyttötarkoituksen muutos toimistotiloista päiväkodiksi, joka vaati paljon byrokratiaa ja viranomaislupia. Jälleen paloi rahaa tilojen remontointiin, jotka maksoimme pääosin itse. Lopputuloksena päiväkodin aloittaessa vuoden 2016 alussa saimme kuitenkin kassavirran toimimaan niin, että vuokra kattoi myös tyhjillään olleen viereisen rakennuksen ylläpitokustannukset. Lisää päiväkodin kiinteistöstä voit lukea tästä. Nyt toinen rakennuksista oli saatu ns. pakettiin ja jäljelle oli vielä Vanha Ortopedia.

Vanha Ortopedia toimistoista asunnoiksi

Vanhan puutalon paloluokituksiin liittyvistä asioista saimme oppia, kun kiinteistöstä kiinnostuivat yritykset, jotka tarjoavat majoituspalveluita. Olisimme todennäköisesti päässeet tämän kaltaisen toimijan kanssa sopimukseen, jos 2. kerroksisen puutalon paloluokitus ei olisi asiaa estänyt/hankaloittanut. Paloluokituksen parantaminen olisi vaatinut todella mittavat (lue: kalliit) remontit.

Meiltä Jouko oli lähtenyt työstämään asiaa Vanhan Ortopedian muuttamisesta asuinkäyttöön. Tähän prosessiin liittyi myös mm. museovirasto, koska kohteen julkisivu on suojeltu. Eri vaiheiden ja suunnitelmien jälkeen saimme poikkeusluvan, joka mahdollisti kiinteistön käyttötarkoituksen muutoksen. Kohteen sijainti oli täydellinen asuinkäyttöön. Poikkeuslupa antoi meille lisää mahdollisuuksia.

Vaihtoehtoina meillä oli, että a) myydään rakennus sellaisenaan eteenpäin rakennusliikkeelle, b) ostetaan rakennusliikkeeltä urakka ja myydään asunnot itse eteenpäin tai c) tehdään rakennustyöt sekä asuntojen myynti itse. Otimme aluksi kontaktin kahteen rakennusliikkeeseen, joiden arvelimme olevan kiinnostuneita hankkeesta. Molemmat tarjosivat meille urakkaa eikä kestänyt kauaa ennen kuin meillä oli diili sovittuna suullisesti toisen toimijan kanssa.

Suunnitelmia lähdettiin viemään eteenpäin ja projekti oli jo siinä pisteessä, että katsoimme jätekatokselle sopivaa paikkaa tontilta, kunnes rakennusliikkeen edustaja kertoi heidän uudesta linjauksesta, jossa heidän ydinbisnestään ei ole vanhojen puu/hirsirunkoisten rakennusten kunnostaminen ja he jäävät projektista pois.

Sinä päivänä ketutti. Prosessi oli vienyt paljon energiaa ja aikaa oli kulunut useita kuukausia. Meillä ei ollut varalle mitään vaihtoehtoista suunnitelmaa. Tiesimme, että kaikki oli aloitettava alusta.

Näinä hetkinä punnitaan henkinen kantti. Tuleen ei auta jäädä makaamaan. On noustava ylös ja mentävä eteenpäin.

Saimme onneksi sovittua rakennusliikkeen kanssa asiat niin, että kenellekään ei jäänyt asiasta pahaa makua. He itse ehdottivat meille kohtuullisen korvauksen suorittamista, koska joutuivat jäämään projektista pois. Yhteistyömme heidän kanssaan on jatkunut hyvänä ja luottamuksellisena.

Neuvottelut osa 2

Ei auttanut kuin mennä häntä koipien välissä sen rakennusliikkeen juttusille, jolle olimme jo aiemmin tarjonneet kohdetta ja kertoneet, että tilaisuus oli mennyt ohi. Voitte arvata, että tässä tilanteessa neuvotteluasema ei ole meidän näkökulmastamme ollenkaan hyvä. Tilanne oli meidän osaltamme muuttunut siten, että halusimme ensisijaisesti myydä kiinteistön. Kohteessa oli pääomaamme kiinni, jonka halusimme vapauttaa seuraaviin projekteihimme. Rakennusliike tarjosi kuitenkin ensisijaisesti urakkaa – ja sitäkin kovemmalla hinnalla mitä aiemmin.

Huomasimme paikallislehdestä sattumalta, että rakennusliike Garantia Rakennus Oy oli ostanut toisen vanhan, Casa Laurén -nimisen, puutalon aivan kiinteistömme läheltä ja he olivat aikeissa muuttaa sen pieniksi asunnoiksi. Garantia on hyvämaineinen rakennusyhtiö ja he ovat tehneet laadukkaita asuntoratkaisuja Jyvässeudulle pitkään. Heille kohde sopisi erittäin hyvin.

Tiesimme, että kiinteistö oli ollut myynnissä ja olimme itsekin käyneet sen katsomassa läpi. Taloudellisen yhtälön saaminen Casa Laurénissa olisi ollut meidän kannaltamme haastavampi kuin Vanhassa Ortopediassa, joten emme tarjonneet kohteesta. Garantia oli kuitenkin saanut yhtälön toimimaan ja meillä oli vahva oletus, että pystymme tarjoamaan heille vähintään yhtä hyvän diilin Vanhalla Ortopedialla.

Jouko oli Garantiaan yhteydessä, järjestimme palaverin kohteessa ja kuten toivoimmekin, he olivat kiinnostuneita. Neuvottelut etenivät vauhdilla ja kiinteistöä sekä suunnitelmia käytiin tarkasti läpi. Kaikki näytti jo hyvältä, mutta siten tuli Déjà vu, jolloin Garantia totesi, että heillä on nykyisiä ja tulevia työmaita sen verran paljon, että tämä projekti ei ole heille nyt ajankohtainen.

Asia ei kuitenkaan tyssännyt siihen, vaan jatkoimme neuvotteluja sekä Garantian että toisen tapetilla olleen rakennusliikkeen kanssa, jonka suhteen neuvotteluasemamme oli parantunut, kun ostajakandidaatteja oli kaksi. Saimmekin heiltä varteen otettavan ostotarjouksen. Tilanne kääntyi kuitenkin lopulta niin, että saimme Garantian kanssa molemmille sopivan diilin, jolla teimme kaupat.

Yhteenveto

Mitä tämä kaikki opetti meille?

Hyvin paljon. Ensinnäkin sen, että peli ei ole menetetty ensimmäiseen, toiseen tai kolmanteen kompastuskiveen. Jokainen kompastuminen kirpaisee hetkellisesti ja kalkkiviiva karkaa kauemmaksi, mutta matkaa on jatkettava maaliin saakka. Vastoinkäymiset ja onnistumiset ovat osa pelikenttää, jolla pelaamme ja se on hyväksyttävä.

Oliko kohteen ostaminen alunperin järkevä päätös?

Joku voi olla kanssani eri mieltä, mutta lopputulos ei mielestäni ole kovin oleellinen seikka jälkikäteen analysoidessa kohteen ostopäätöshetkeä. Hyvään lopputulokseen voi päästä silkalla onnella, vaikka ilman sitä kohde olisi ollut huono sijoitus. Täysin odottamaton huono tuuri voi taas tehdä hyvästä sijoituksesta huonon. Oleellisempaa on mielestäni se, että onko kohde ostovaiheessa analysoitu niin, että tiedetään kohteen vahvuudet, mahdollisuudet, haasteet/heikkoudet sekä riskit. Toisin sanoen tiedetäänkö mitä ollaan ostamassa. Jos kohteen heikkouksia ja riskejä ei ostovaiheessa oteta huomioon tai ymmärretä, kohteen osto on mielestäni huono päätös, vaikka riskit eivät sillä kertaa realisoituisikaan. Yksittäisissä tapauksissa tuurilla on suuri merkitys lopputulokseen, mutta pitkässä juoksussa oikein perustein tehdyt päätökset ratkaisevat kohteiden kannattavuuden ja sijoittajan menestyksen.

Kohteen analysoinnissa on osattava nähdä myös kohteen vahvuudet ja mahdollisuudet. Muuten hyvä sijoituskohde saattaa sen vuoksi mennä sivu suun. Kohteella on itsessään omat vahvuudet ja mahdollisuudet, mutta samat asiat on nähtävä myös omasta näkökulmasta eli millä omilla voimavaroilla pystyy kehittämään kohdetta, esim. meidän kohdalla vahvuudet ja mahdollisuudet lisääntyivät, kun yhdistimme voimamme Santun ja hänen rakennusliikkeensä kanssa.

Onnistuimmeko kohteen analysoinnissa ennen ostopäätöksen tekemistä ja tekisimmekö saman päätöksen nyt uudestaan?

Kaiken kaikkiaan onnistuimme hyvin ja kyllä, tekisimme saman päätöksen uudestaan.