Asuntosijoittaminen –
Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon

Asuntosijoittaminen on viime aikoina ollut kovassa suosiossa. Eikä syyttä, sillä kyseessä on mielenkiintoinen ja monia mahdollisuuksia tarjoava sijoitusmuoto, jolla pääsee parhaimmillaan erinomaisille tuotoille.

Tyylejä ja strategioita on joka lähtöön, mutta tässä artikkelissa on meidän näkemyksemme, mistä asuntosijoittamisessa oikein on kysymys.

Alkuun asuntosijoittamisessa – suorat asuntosijoitukset vai rahastot?


Kun päätös asuntosijoittamisen tielle lähtemisestä on tehty, ensimmäiseksi on päätettävä tapa, jolla asuntoihin sijoitetaan pääomia. Tapoja on käytännössä kaksi – asuntosijoitusrahastot tai suorat itse ostettavat sijoitusasunnot.

Rahastojen hyvänä puolena on helppous. Tarvittava alkupääoma on pienempi, ja tarvittaessa rahasto-osuudet on hyvin nopeasti realisoitavissa rahaksi. Rahastoissa vaivattomuus on myös sen heikkous, sillä hallinnointikulut syövät usein isohkon osuuden siitä tuotosta, jonka saisit omistamalla asuntoja suoraan itse.

Toinen tapa on ostaa asuntoja suoraan omiin tai yrityksen nimiin ja ryhtyä vuokranantajaksi itse. Suorissa asuntosijoituksissa kannattaa valmistautua näkemään hieman enemmän vaivaa. Sijoituskohteiden ostaminen ja vuokraaminen teettää työtä, ja alkuvaiheessa jotkut käytännön asiat täytyy oppia kantapään kautta.

Suoriin asuntosijoituksiin tarvitaan hieman enemmän alkupääomaa – mutta ei niin paljon kuin yleisesti luullaan. Ostettavat asunnot toimivat vakuutena 60 – 80% arvostaan, joten omaa rahaa tai muita vakuuksia tarvitaan asunnon ostoon puuttuva 20 – 40%.

Esimerkiksi 60 000 euron sijoitusyksiöön pääsee siis kiinni jo 12 000 – 24 000 euron sijoituksella, joka sekin voi usein olla yhdistelmä käteistä rahaa ja esimerkiksi oman asunnon vapaata vakuutta.

Tärkein suoraa asuntosijoittamista puolustava tekijä liittyykin nimenomaan rahoitukseen, sillä asuntoihin on saatavissa helposti lainarahaa, jolla tuottoja voi lihottaa entisestään. Velkavivun käytöstä puhutaan vielä myöhemmin lisää tässä artikkelissa.

Millainen on hyvä asuntosijoituskohde?


Uudiskohde sijoittajalle

Ensimmäinen virhe asuntosijoittajana on lähteä hakemaan sijoitusasunnoksi sellaista asuntoa, jossa haluaisi asua myös itse.

Vaikka asumismukavuus on vuokrattavuutta edistävä tekijä, periaate on nurinkurinen. Lähtökohtana pitää katsoa asunnon ja alueen potentiaalista vuokralaiskohderyhmää, ja lähteä miettimään asuntoa heidän tarpeisiinsa.

Peukalosääntönä asunnon olisi hyvä sijaita palveluiden lähellä, ja mieluiten oppilaitoksen ja koulujen lähettyvillä. Yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen vierestä pienet asunnot menevät tunnetusti syysaikaan koulujen alkaessa vuokralle kuin kuumille kiville.

Sijoitusasunnoissa pienempi on yleensä parempi, eli yksiöt ja pienet kaksiot soveltuvat sijoittajille parhaiten. Pienille asunnoille vuokrakysyntää on enemmän kuin suurille perheasunnoille. Lisäksi pienissä asunnoissa neliövuokra on usein suurempi kuin isommissa, samaan aikaan kun hoitovastiketta maksetaan aina tasasumma neliötä kohden. Näin pienissä asunnoissa vuokratuotto on parempi, vaikka pienien asuntojen neliöhinnat voivat ensi alkuun kauhistuttaa suurempiin verrattuna.

Myös taloyhtiön kunto vaikuttaa olennaisesti koko asunnon arvoon – paljon enemmän kuin itse huoneiston sisäinen kunto. Kannattaa katsoa aina taloyhtiön tehdyt ja tekemättömät remontit. Isoista remonteista ainakin viemäri- ja julkisivuremontit ovat sellaisia, jotka voivat tulla todella kalliiksi, jos niitä ei ole ostohetkellä otettu huomioon.

Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin vai vanhoihin asuntoihin?


Sijoittamisessa uudiskohteet ja vanhan rakennuskannan asunnot poikkeavat sijoituskohteena merkittävästi toisistaan. Siinä missä vanhoja asuntoja ostavan sijoittajan on pidettävä silmällä taloyhtiön remonttitilannetta, uudiskohteissa remonteista ei tarvitse kantaa huolta pitkään aikaan.

Uudiskohteet sopivat sijoittajille, joille vaivattomuus on asuntosijoittamisessa tärkeää. Uusien asuntojen vuokrattavuus on pääsääntöisesti parempi, ja on olemassa vuokralaisia jotka etsivät kotia vain ja ainoastaan uusista kerrostaloista. Uudiskohteista saa vuokratessa aina hieman enemmän vuokraa, kuin vastaavan kokoisesta ja kuntoisesta vanhan talon asunnosta.

Kääntöpuolena on uudiskohteiden korkeampi hinta, joka kostautuu pienempänä vuokratuottona. Uusia asuntoja ostamalla ei yksinkertaisesti pääse niille tuottotasoille kuin vanhoilla asunnoilla, vaikka vanhan asunnon tulossa olevat remontitkin lasketaan hintaan mukaan. Uudet asunnot menevät tällä hetkellä niin hyvin kaupaksi, että tinkivaraa ei juurikaan ole, eikä edes isompiin nippuihin tahdo saada alennuksia.

Yksi ehdoton etu uudiskohteisiin kuitenkin liittyy – nimittäin mahdollisuus rahoittaa osa kohteesta yhtiölainalla. Yhtiölaina tarkoittaa asunto-osakeyhtiön lainaa, joka on uudiskohteissa osana ostohintaa. Tyypillisesti esimerkiksi 120 000 euron uudiskohteesta tarvitaan ainoastaan 30 prosenttia omaa rahaa, ja loppuosa on lainaa taloyhtiölle. Yhtiölainahyödyn vuoksi uuteen asuntoon sijoittaminen on varteenotettava vaihtoehto vanhoille asunnoille.

Yhtiölainaa lyhennetään rahoitusvastikkeena kuukausittain taloyhtiölle, ja oikealla kirjanpitokäsittelyllä tämä lyhennys korkoineen on verovähennyskelpoista. Verovähennyksiin palataan vielä artikkelin viimeisessä osassa.

Asunnon sijainti – Arvonnousua keskustasta vai vuokratuottoa laitakaupungilta?


Asuinalue

Suosituin, aloittelijaystävällisin ja turvallisimpana pidetty strategia on ostaa pieniä asuntoja kasvavien kaupunkien ydinkeskustoista. Yksiöillä ja pienillä kaksioilla on esimerkiksi Jyväskylän keskustassa jatkuvasti suurempi kysyntä kuin tarjonta. Tämä pitää vuokrahinnat korkealla, ja asuntoon löytyy lähes satavarmasti hyvä vuokralainen mihin vuodenaikaan tahansa.

Laitakaupungilla ja pienillä paikkakunnilla asunnot ovat puolestaan selkeästi edullisempia ja tarjontaa on enemmän. On huomattava, että erityisesti pienissä asunnoissa vuokrataso ei kuitenkaan laske laitakaupungilla samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat. Myöskään kauppa ei käy yleensä samaan tahtiin kuin keskustassa, eli tarjoutuu mahdollisuuksia ostaa asuntoja alle markkinahintojen. Tämä kaikki tarkoittaa isompaa tuottoa sijoitukselle.

Kaupunkien ja asuinalueiden välillä voi olla suuriakin eroja maineessa ja vuokrakysynnässä. On hyvin tärkeää perehtyä oman alueen markkinoihin, ja löytää positiiviseen suuntaan kehittyviä alueita, joissa on kysyntää asunnoille nyt ja tulevaisuudessa.

Omassa salkussamme ei tällä hetkellä ole kasvukeskusten keskusta-asuntoja. Olemme todenneet, että menemällä keskustan ulkopuolelle, vuokratuotot nousevat merkittävästi. Kun mukaan lasketaan ajan myötä korkoa korolle -efekti sekä velkavivun vaikutus tuottoon, paranee pitkässä juoksussa saavutettu sijoitustuotto entisestään.

Sijoitusasuntoja lainarahalla – kannattaako velkavivun käyttö?


Pankit lainoittavat mielellään sijoitusasuntojen ostoa, ja antavat asunnoille hyvät vakuusarvot. Lainarahan käyttö, eli niin kutsuttu velkavivuttaminen, onkin yksi asuntosijoittajan tehokkaimmista työkaluista. Velkavipu auttaa asuntosalkun nopeassa kasvattamisessa, ja fiksulla lainarahan käytöllä oman pääoman tuotto nousee merkittävästi.

Lainan toimintaperiaate on yksinkertainen: jos saat asunnosta 5% tuoton ostamalla sen ilman velkaa, saat samasta asunnosta noin 15% tuoton sijoittamallesi pääomalle käyttämällä 30% omaa rahaa ja 70% lainaa.

Pankit antavat asunnoille vakuusarvon, joka on pankista riippuen 60 – 80% asunnon velattomasta hinnasta. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi 100 000 euron asuntoon tarvitaan vain 20 000 – 40 000 euroa omaa rahaa tai muita vakuuksia. Asuntojen määrän kasvaessa omarahoitusosuudeksi voi käyttää lyhentyneiden lainojen tai arvonnousun vapauttamia vakuuksia muista asunnoista, ja kasvattaa asuntosalkkua nopealla tahdilla.

Vipuvoimaa

Usein asunnosta saatava vuokra riittää kattamaan asunnon kulut sekä lainan lyhennyksen korkoineen, ja parhaassa tapauksessa rahaa jää vähän ylikin. Vuokralainen siis maksaa asunnon velattomaksi, ilman että lainaa tarvitsee missään vaiheessa maksaa omasta pussista!

Kannattaa lukea syventävä artikkelimme velkavivun vaikutuksesta tuottoon, jossa asia havainnollistetaan esimerkkikohteiden avulla.

Asuntosijoittamisen tuotto ja laskurit


Asuntosijoittamisessa kaikki perustuu huolellisen vuokratuottolaskelman tekemiseen. Asuntoa ei pidä ostaa summamutikassa liian optimistisilla arvioilla ja jättämällä olennaisia seikkoja huomioimatta. Vuokratuoton laskemisella pystytään myös nopeasti vertaamaan eri sijoituskohteita toisiinsa.

Vuokratuoton ohella toinen asuntosijoittamisen tuotto syntyy mahdollisesta arvonnoususta. Taaksepäin katsottuna asuntojen arvot ovat nousseet tasaisesti, mutta arvonnousuun luottaminen on aina spekulatiivista. Me itse laskemme vain vuokratuottoa, ja otamme arvonnousun vastaan ikään kuin bonuksena.

Vuokratuoton laskentakaava on seuraava:

((vuokra – hoitovastike) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + muut kulut)) * 100 % = vuokratuotto

Tuoton laskemiseksi tulee arvioida asunnosta saatava vuokra. Käytä laskemiseen vuokraa, joka ei sisällä vesimaksuja, autopaikkamaksuja tai muita kuluja, jotka vain kulkevat kauttasi taloyhtiölle. Velaton hinta on asunnon kokonaishinta, johon on laskettu mukaan mahdollinen yhtiölainaosuus. Varainsiirtovero on osakehuoneistossa 2%, ja kiinteistökaupoissa 4%. Muita laskettavia kuluja ovat mm. pankin järjestelypalkkiot tai mahdolliset ostotoimeksiannon välityspalkkiot.

Vuokratuottolaskuri Excel

Jos kaava vaikuttaa monimutkaiselta, ei hätää. Olemme tehneet ilmaisen vuokratuottolaskurin, jolla pystyt laskemaan minkä tahansa asunnon vuokratuoton ja näet myös arvonnousun tai eri korkoskenaarioiden vaikutukset tuottoon. Jos käytät lainavipua, laskurimme kertoo myös tuoton omalle pääomalle.

Käy lataamassa tekemämme vuokratuottolaskuri maksutta liittymällä sähköpostilistallemme. Samalla saat käyttöösi muutkin työkalumme, kuten vuokrasopimuspohjan, vuokraseurantatyökalun ja kauppakirjapohjan sijoitusasunnon ostoa varten.

Asuntosijoittaminen yksityishenkilönä vai yrityksen kautta?


Asuntosijoittajat käyvät aina debattia, kannattaako sijoitustoimintaan perustaa asuntosijoitusyhtiö vai ostaa asunnot omiin nimiin. Asia ei ole missään nimessä yksinkertainen, ja siihen vaikuttaa eniten kysyjän henkilökohtainen tilanne.

Asuntoihin on huomattavasti vaikeampi saada lainaa yrityksenä kuin yksityishenkilönä. Yritykselle luodaan pankin toimesta rating, jonka perusteella tehdään riskiarvio ja päätös lainan myöntämisestä ja sen ehdoista. Laina-ajat ovat yrityksille yleensä lyhyempiä ja korot korkeampia. Pelkkä lainansaanti on siis jo itsessään syy, miksi useimmiten asuntojen ostaminen yritykselle ei ole kannattavaa.

Jos sinulla on olemassa oleva vakavarainen yritys, tilanne saattaa muuttua merkittävästi. On helpompi käyttää yrityksessä sisällä olevia varoja asuntojen ostamiseen, kuin nostaa ne ensin ulos henkilökohtaisena tulona palkkana tai osinkoina. Lisäksi vanhalla yhtiöllä on jo tilinpäätöksiä takana, ja yritys on pankin silmissä jo selkeästi helpommin lainoitettavissa kuin tuore uusi osakeyhtiö.

Toinen syy osakeyhtiön perustamiseen on flippaus- ja jalostustoiminta. Jos strategiana on ostaa ja myydä asuntoja eteenpäin suuremmissa määrin, henkilöverotuksesta tästä voi tulla seuraamuksia. Verottaja voi katsoa toiminnan yritystoiminnaksi, ja päättää verottaa voitot ansiotuloverotuksen mukaan – ja se tulee kalliiksi. Yrityksen kautta myyntivoitoista maksetaan vain 20% yhteisöveroa, oli toiminta kuinka laajaa tahansa.

Ellei sijoitettavaa pääomaa ole poikkeuksellisen paljon, mielestämme asuntosijoittamisen aloittaminen on järkevämpää ostamalla asunnot henkilökohtaisiin nimiin.

Sijoitusasuntojen verotus


Asuntosijoittamisesta syntyvät vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Pääomatuloista maksetaan veroa 30% aina 30 000 euroon asti, ja sen yli menevistä tuloista 34%.

Vuokratuloista tehdään tietyt vähennykset, kuten esimerkiksi sijoituslainan korot ja yhtiövastikkeet. Yksinkertaistettuna vuokratuotot verotetaan seuraavalla kaavalla:

vuokra – hoitovastike – (rahoitusvastike) – sijoituslainan korot – muut asuntosijoituskulut = verotettava vuokratulo

Sijoitustuoton laskemista

Mahdollisten rahoitusvastikkeiden, eli taloyhtiön lainaan kohdistuvien lyhennysosuuksien vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee lyhennykset kirjanpidossaan. Jos taloyhtiön tilinpäätöksessä rahoitusvastikkeet kirjataan yhtiölle tuloksi, eli ”tuloutetaan”, ne voidaan vähentää vuokratuloista kokonaan. Vähennyskelpoista ovat siis sekä lyhennysosuus, että korot.

Vaihtoehto tuloutukselle on vastikesuoritusten rahastoiminen kirjanpidossa. Tällöin vastiketta ei voi vähentää verotuksessa vuokratuloista. Rahastoidut vastikkeet siirtyvät asunnon hankintamenoon, eli aikanaan myytäessä asuntoa, maksetut rahoitusvastikkeet vähennetään myyntivoitosta.

Uudiskohteiden yhtiölainan veroetu

Uudiskohteissa on hyvin yleistä, että jopa 50 – 80% kauppahinnasta on vähennyskelpoista yhtiölainaa. On siis mahdollista ostaa asunto, jossa voit ajan mittaan vähentää 50 – 80% asunnon ostohinnasta vuokratuloista! Tavallisessa pankkilainassa vähennettävissä on vain korot, lyhennysosa ei.

Esimerkki:

Oletetaan että ostetaan 150 000 euron hintainen uudiskohde, josta yhtiölainaa on 70%. Maksat 45 000 euroa kauppahintana, ja loppu 105 000 euroa on yhtiölainaa. Oletetaan hoitovastikkeen suuruudeksi 150 euroa, rahoitusvastikkeen suuruudeksi 530 euroa ja vuokraksi 750 euroa.

Kuukaudessa verotettavaa vuokratuloa syntyy: 750 – 150 – 530 = 70 euroa

Maksat 30% pääomatuloveron vain 70 eurosta, kun ilman vähennyskelpoista yhtiölainaa verotettavaa tuloa syntyisi noin 505 euroa.

Toisin päin ajateltuna, saat vähentää 105 000 euroa verovähennyksenä. 30-34% pääomatuloverokannalla se tarkoittaa, että verottaja ”maksaa” sijoitusasunnostasi lainan aikana 31 500 – 35 700 euroa!

Tästä ”ilmaisesta lounaasta” pääsee nauttimaan täysimääräisesti silloin, kun asunto on lähtökohtaisesti tarkoitus pitää vuokralla ikuisesti. Koska vastikkeet vähennetään vuosittain vuokratuloista, niitä ei enää saa vähentää asuntoa myydessä. Myyntitilanteessa siis maksetaan myyntivoittoveroa myös koko summasta, jolla yhtiölainaa on omistusaikana lyhennetty.

Yhteenveto – ja mitä seuraavaksi?


Asuntosijoittaminen tarjoaa huikeita kokemuksia ja on parhaimmillaan suorastaan ylivertainen sijoitusmuoto mihin tahansa verrattuna. Meitä asunnoissa kiehtoo monet mahdollisuudet, kuten velkavivun käyttö tuottojen vauhdittajana, mahdollisuus päästä alle markkinahintaisiin huippudiileihin, ja toimia vuokranantajana tarjoten laadukkaita koteja ihmisille!

Aina tulee eteen ylä- ja alamäkiä, mutta jostain on päästävä alkuun. Asuntosijoittamisessa kaikesta saa joko euroja tai oppia – hyvät asiat tuovat tuottoja, huonot taas runsaasti kokemusta. Satsaaminen omaan osaamiseen ja tietotaitoon ovat avain pitkän tähtäimen menestymiselle asuntojen kanssa.

Olemme tehneet Sijoitusasunnot.comin tarjotaksemme netin kattavimman tietopankin asuntosijoittamisesta, jakaaksemme rahanarvoisia vinkkejä, ja auttaaksemme uusia sijoittajia alkuun. Kannattaa käydä katsomassa blogimme, jossa tässä artikkelissa sivuttuja asioita käydään läpi syvemmin ja esimerkein havainnollistettuna.

Ostamme nykyisin suuria asuntokokonaisuuksia kerralla, joista osan myymme eteenpäin sijoittajaverkostollemme. Kun saamme kokonaisia kerrostaloja ostettua suoraan isoilta tahoilta, pystymme minimoimaan välikädet ja myymään asuntoja eteenpäin selkeästi alle markkinahintojen.

Jos kiinnostuit alle markkinahintaisista sijoitusasunnoista, liity alta postituslistallemme, jonka kautta saat tiedon ensimmäisenä uusista kohteista heti kun ne saapuvat myyntiin. Käy myös tykkäämässä meistä Facebookissa, sillä laitamme ennakkoilmoituksen Facebook-sivuillemme päivää ennen uuden kohteen myynnin käynnistymistä.

Menestystä asuntosijoittamisen tielle!


Henri Neuvonen

Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja. Voit ottaa yhteyttä puhelimitse tai sähköpostilla. Autan parhaani mukaan!

Sähköposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
Puhelin:        0400 778 146

Henri Neuvonen

Haluatko oppia lisää asuntosijoittamisesta ja ostaa asuntoja alle markkinahintojen?

Liity yli 15 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoitukset, vinkit ja myytävät kohteemme tuoreeltaan sähköpostiisi!



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

0 Kommentit

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *


yksi − 1 =

Voit käyttää näitä HTML-tageja ja attribuutteja: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>